Bodenordnung / Enteignung

BODENORDNUNG / ENTEIGNUNG

Als Bodenordnung werden private (Kauf und Tausch gem. BGB) und hoheitliche Maßnahmen (Umlegung i.S.d. BauGB) zur Herbeiführung von Eigentums- und Besitzverhältnissen an Grundstücken bezeichnet, die der jeweiligen Bodennutzungsplanung entsprechende Nutzungen ermöglichen. Es handelt sich hierbei um ein konstruktiv gestaltendes Handeln im Rahmen des einschlägigen Rechts.

Auch die im BauGB geregelten Verfahren der Enteignung und der städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahme haben u. a. das Ziel, der Bodennutzungsplanung entsprechende Eigentums- und Besitzverhältnisse herbeizuführen. Demnach handelt es sich auch bei diesen Verfahren - zumindest teilweise - um Bodenordnungsverfahren.
Bodenordnung
Mit der Durchführung einer Baulandumlegung sollen Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb von im Zusammenhang bebauter Ortsteile in der Weise neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Alle beteiligten Eigentümer sind dabei gleich zu behandeln, d.h. die Substanz des Eigentums jedes Einzelnen darf grundsätzlich nicht vermindert werden, gleichermaßen sind aber auch die Grundflächen für Erschließungsanlagen zu gleichen Anteilen von allen Grundstückseigentümern aufzubringen (Lastenausgleich).
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    In städtischen Bereichen wird i.d.R. eine öffentlich rechtliche (hochheitliche) Bodenordnung nach dem Verhältnis der Werte (Wertumlegung) durchgeführt. Bei der Wertumlegung ist sowohl für die einzubringenden Grundstücke (Einlagegrundstücke) als auch für die zuzuteilenden Grundstücke (Zuteilungsgrundstücke) der Verkehrwert, bezogen auf den Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses, zu ermitteln. Alle Wertänderungen die durch die Umlegung bewirkt werden, sind dabei zu berücksichtigen.


    Weder bei den Einlagegrundstücken noch bei den Zuteilungsgrundstücken ist der bei der Wertermittlung zu unterstellende rechtliche Zustand real zu sehen. Die Einlagegrundstücke sind bei einer Neuerschließungsumlegung i.d.R. als Rohbauland zu bewerten, also weit höher als es dem tatsächlichen Entwicklungszustand Bauerwartungsland entspricht. Die Zuteilungsgrundstücke sind i.d.R. als erschlossenes, baureifes Land zu bewerten.


    Die in der Umlegung Beteiligten werden nicht nur verhältnisgleich, sondern insgesamt auch wertgleich abgefunden. Jeder muss nach Abschluss des Verfahrens ein Grundstück haben, das mindestens den gleichen Wert hat wie vor der Umlegung. Sollte das neue Grundstück geringerwertig sein, so hat der Eigentümer einen Anspruch auf Geldausgleich. Dieser dient dazu die vermögensmäßige Gleichheit zwischen Einlage- und Zuteilungsgrundstück wiederherzustellen.


    Das Instrument der Bodenordnung bringt gegenüber privatrechtlichen Regelungen sowohl für die Gemeinde als auch für die beteiligten Grundstückseigentümer wesentliche Vorteile bei der Baureifmachung von Grundstücken:


    Die Umlegung schafft ohne notarielle Verträge und behördliche Genehmigungen zeitnah und kostengünstig neue Wohnbau- und Gewerbegrundstücke und wird damit der Nachfrage in der Bevölkerung und den Wünschen von Investoren gerecht.


    • Die Umlegung berücksichtigt sowohl das private Interesse der Eigentümer als auch das öffentliche Interesse.
    • Die Umlegung gewährleistet die Gleichbehandlung der Eigentümer bei der Bereitstellung der öffentlichen Flächen und bei der Abschöpfung umlegungsbedingter Wertsteigerungen.
    • Die Durchführung aller vermessungstechnischen, umlegungstechnischen und sonstigen Verwaltungsarbeiten wird von kompetenten Fachbehörden durchgeführt.
    • Die Umlegung ist im Interesse der Allgemeinheit auch gegen den Willen einzelner Beteiligter durchsetzbar.
    • Nach Abschluss der Umlegung ist eine kostengünstige Erschließung "aus einem Guss" möglich, da die öffentlichen Flächen der Gemeinde bereitgestellt werden.
Enteignung
Enteignung ist ein hochheitlicher Eingriff in privates Eigentum an Grund und Boden zur Verwirklichung dem Wohl der Allgemeinheit dienender Bauvorhaben. Sie umfasst auch andere verfassungsrechtlich geschützte Rechtspositionen wie z. B. Miet- oder Pachtbesitz oder ausgeübte Betriebe. Mit dem Rechtsinstrument der Enteignung soll verhindert werden, dass Einzelne aufgrund ihrer Eigentümerstellung wichtige, gemeinwohldienliche Bauvorhaben dauerhaft blockieren können,
so z. B. Straßen- und Bundeswasserstraßenbaumaßnahmen, Energieversorgungsmaßnahmen, Hochwasser- und Naturschutzmaßnahmen, aber auch
gemeindliche Bebauungspläne.
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    Die gesetzmäßige Enteignung setzt eine planungsrechtliche Legitimation voraus. Eine solche planungsrechtliche Legitimation ist in der Regel ein Planfeststellungsbeschluss. Ein Planfeststellungsbeschluss hat daher sog. enteignungsrechtliche Vorwirkung.


    Vorrangiges Ziel eines Grundeigentümers, Mieters /Pächters und/oder Betriebsinhabers ist die Vermeidung der Enteignung. Zu diesem Zweck muss der Vorhabensträger dem betroffenen Rechtsinhaber ein vollständiges und angemessenes Angebot, über das ernsthaft freihändig verhandelt werden kann, über den Wert des Genommenen unterbreiten. Diese Enteignungsentschädigung bemisst sich bei Grundstücken i.d.R. nach dem Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB unter Berücksichtigung des Enteignungsrechts. Die zu leistende Entschädigung umfasst jedoch auch andere, durch die Enteignung eintretende Vermögensnachteile (sog. Folgeschäden) und Vermögensvorteile (sog. Vorteilsausgleich).


    Einer fachkompetenten Ermittlung von Enteignungsentschädigungen ist damit gleichermaßen für den Baulastträger und den betroffenen Rechtsinhaber von großer Bedeutung: für den Baulastträger um die Baumaßnahme zügig durchführen zu können, für den Betroffenen um nach der Enteignung nicht schlechter gestellt zu sein als vorher.

    Der Enteignungsbetroffene kann sich in diesem Zusammenhang einer Rechtsverteidigung bedienen, deren Kosten (inkl. der Erstattung eines entsprechenden Sachverständigengutachtens) Teil der zu erwartenden enteignungsrechtlichen Gesamtentschädigung sind.

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